3. Предварителен договор за покупко-продажба
Предварителният договор предхожда нотариалната сделка и урежда задълженията на страните до нейното сключване. Той трябва да съдържа всички съществени елементи на окончателния договор — индивидуализация на имота, цена, срок и условия за сключване на нотариалния акт. При неизпълнение на задълженията по предварителния договор, изправната страна разполага с иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяването му за окончателен по съдебен ред.
Изготвянето на предварителния договор следва да се повери на правоспособен адвокат, тъй като недобре формулираните клаузи относно задатъка, неустойките, условията за разваляне или сроковете могат да поставят купувача в неизгодно положение.
4. Предаване на владението
Фактическото предаване на имота се удостоверява с двустранно подписан приемо-предавателен протокол, в който се отразяват актуалното състояние на имота и показанията на измервателните уреди за консумирана електроенергия, вода и топлинна енергия. Протоколът може да бъде подписан едновременно с нотариалния акт или след него, но е важно да предхожда встъпването на купувача в задълженията на потребител на съответните услуги.
От момента на предаване на владението купувачът встъпва в облигационните отношения с доставчиците на комунални услуги и поема задълженията към органите на етажната собственост.
5. Действия след вписването на нотариалния акт
Вписването на нотариалния акт в Службата по вписванията е задължително условие за противопоставимостта на придобитото право на собственост спрямо трети лица. След извършването му обаче купувачът следва да предприеме редица допълнителни административни стъпки.
На първо място, имотът подлежи на деклариране пред общинската данъчна служба в двумесечен срок от придобиването му, съгласно чл. 14 от Закона за местните данъци и такси. На второ място, настъпилата промяна в собствеността трябва да бъде отразена в кадастралния регистър към Агенцията по геодезия, картография и кадастър. На трето място, партидите за електроенергия, водоснабдяване и топлинна енергия следва да бъдат прехвърлени на името на новия собственик.
6. Специфики при придобиване с ипотечен кредит
Когато покупката се финансира с банков кредит, е необходимо да се отчетат допълнителни правни и финансови аспекти. Пазарната оценка на имота, извършена от оценител по възлагане на банката, може да се различава от договорената продажна цена, което пряко определя максималния размер на отпуснатия кредит. Ипотеката като вещно обезпечение следва имота независимо от последващи прехвърлителни сделки, поради което след окончателното погасяване на кредита е необходимо тя изрично да бъде заличена.
Кредитополучателят следва внимателно да изследва лихвения процент и механизма за неговото изменение, дължимите такси и комисиони, както и клаузите за предсрочно погасяване и евентуалните санкции при него. Предварителният договор трябва да е съобразен с изискванията и условията на финансиращата банка — неспазването им може да доведе до невъзможност за усвояване на кредита в уговорения срок.
